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河南建業地產借道股權信托融資

       4月29日晚,河南建業地產發布公告,稱旗下間接全資附屬公司建業中國與百瑞信托訂立合作協議,百瑞信托須成立資本不超過12億元,但不少于10億元人民幣的信托。這已是建業地產第二次采用股權類信托的模式。

       值得注意的是,此次建業發行的信托要求信托資本在投資開發項目時持有項目的股份不超過50%。

       對此,北京相關咨詢機構人員向《中國建設報?中國住房》記者透露,“當前部分信托公司已經提高了房地產信托門坎,比如在股權融資模式下,要求房地產開發商自有資金比例由50%提高到60%甚至更高。”

二次借道

       據了解,該信托資本將通過直接持有項目公司股權的方式參與項目的開發。

       早在2010年5月,建業地產就與百瑞信托合作,成立了8億元地產信托進行融資。此后,該信托資本通過注入項目資本或者接手項目股份的方式參與到項目的開發。

       數據顯示,去年12月,百瑞建業信托及建業地產分別以2.84億元、2.35億元向建業南陽增資。完成注資后,建業地產和百瑞建業信托分別持有建業南陽51%和49%的權益。

       今年4月,建業地產以1.63億元向百瑞建業信托出售旗下河南新城25.1%的股權。交易完成后,建業地產及百瑞建業信托分別持有河南新城74.9%及25.1%的股權。

       建業地產財務總監朱偉明表示,通過此類股權合作的方式引進信托,有利于公司把融資成本降低。

       公告顯示,如果信托收入的實際年回報率不高于8.5%,受益人將收取按年回報率8.5%計算的信托收入。也就是說,建業將融資成本控制在8.5%以內。如果純粹是貸款類型的信托,個別的融資成本可能高達20%。

       目前,非證券類信托產品以貸款類、權益類和股權類為主要類型。而在4月底,江蘇新城則以其在上海浦東項目的收益權作為信托產品,發行募集4.5億元資金,該權益信托的融資成本為14.5%。

       業內人士分析,如果開發商對項目的操作能力較強,項目的投資前景清晰,采取股權信托也有利于信托公司降低風險,并分享項目的收益。

收緊信號

       “建業地產選擇當前的時點發行信托籌資,除了項目進展的需求外,對于政策也是有所考慮的。”業內人士表示,近段時間信托相關政策變更消息一直不斷,這對房企也是個預警。

       去年11月份,銀監會發布《關于信托公司房地產信托業務風險提示的通知》,此后房地產信托產品的月發行量開始萎縮,至今年2月份只發了27個信托產品,跌到低點。

       但在今年3月的第一周就有26個房地產信托新品出爐,整個3月份投資于房地產行業的信托產品募集資金量大增。

       用益信托統計數據顯示,納入統計的35個投向房地產行業的信托,擬募集資金總額達98.31億元,環比增長108.42%,占到3月份募集總規模的46.45%。

       此前有報道稱,3月份房地產信托的反轉回暖很可能讓監管層重新考慮,再次對信托行業的房地產業務加以管束,有可能5月1日前后出臺新規,收緊房地產信托。盡管5月3日銀監會相關部門否認會出臺房地產信托新規的計劃,但卻足以刺激市場本就緊張的神經。

       值得注意的是,近日,相關咨詢機構人員透露,當前部分信托公司已經提高了房地產信托門坎,比如在股權融資模式下,要求房地產開發商自有資金比例由50%提高到60%甚至更高。

       這或許可以解釋為房地產信托收緊的一個信號。


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